Introducción: ¿Qué es la cláusula de precario?
La cláusula de precario es un acuerdo legal que permite al vendedor conservar las llaves de un inmueble y permanecer en él durante un periodo acordado tras la firma del contrato de compraventa o las escrituras. Aunque puede resultar útil para ambas partes, también puede generar incertidumbre si no se acuerda de forma clara y detallada.
Por ejemplo, si un vendedor necesita tiempo para mudarse a su nueva vivienda o gestionar su patrimonio, esta cláusula puede facilitarle la transición. Sin embargo, es clave que ambas partes detallen plazos y condiciones para evitar conflictos.
¿Cómo funciona la cláusula de precario?
Esta cláusula se utiliza para regular la entrega de llaves después de la venta de una vivienda. Esto significa que, aunque el comprador ya sea el nuevo propietario, el vendedor puede conservar la posesión del inmueble bajo las condiciones pactadas.
Se suele incluir en dos documentos:
- En el contrato de arras: Como un acuerdo preliminar antes de la firma definitiva.
- En las escrituras: Cuando el vendedor necesita más tiempo tras la formalización de la compraventa.
Ejemplo de cláusula:
“El vendedor mantendrá la posesión del inmueble durante un máximo de 30 días tras la firma de las escrituras. Durante este periodo, no se generará renta ni contraprestación, comprometiéndose a entregar las llaves en la fecha pactada.”
Casos en los que se utiliza esta cláusula.
Este tipo de acuerdo es común en situaciones específicas:
- Venta de vivienda habitual: El vendedor necesita tiempo para mudarse tras la compraventa.
- Herencias: Los herederos que residen en la propiedad requieren un plazo para desocuparla.
- Operaciones simultáneas: Si el vendedor depende de completar la compra de otra vivienda antes de desalojar la actual.
Ejemplo práctico:
Un vendedor firma las escrituras el 1 de febrero, pero su nueva casa estará lista el 15 de febrero. Con la cláusula de precario, se acuerda que podrá permanecer en la vivienda hasta ese día.
Ventajas y desventajas de la cláusula de precario
Ventajas
Para el vendedor:
- Flexibilidad para organizarse tras la venta.
- Posibilidad de cerrar la operación, recibir el dinero de la venta y disponer de tiempo para buscar y adquirir una nueva vivienda antes de abandonar la actual.
- Evita prisas o problemas logísticos relacionados con la mudanza.
Para el comprador:
- Posibilidad de negociar mejores condiciones de compra, como un precio reducido o una compensación económica por el tiempo de espera hasta la entrega de llaves.
Desventajas
Para el vendedor:
- Posibilidad de conflictos si no cumple con el plazo de desalojo.
Para el comprador:
- Retraso en la posesión efectiva de la vivienda.
- Un plazo amplio para la entrega de llaves podría generar un doble gasto para el comprador, quien tendría que afrontar simultáneamente el pago de la cuota hipotecaria de la nueva vivienda y la renta del alquiler de su residencia actual.
- Dificultad para actuar si el vendedor incumple el acuerdo.
Riesgos legales y cómo evitarlos
Aunque la cláusula de precario es legal, su mala redacción puede generar problemas. Para evitar conflictos, ten en cuenta estos consejos:
- Plazos claros: Define un plazo de tiempo máximo para la entrega de llaves.
- Compensaciones: Incluye una penalización diaria en caso de incumplimiento.
- Garantías: También se podría optar por retener una parte del precio de la venta hasta que se entregue la posesión.
Además, en algunos casos, las entidades financieras pueden considerar la entrega diferida de la posesión como un factor a tener en cuenta al evaluar la concesión de una hipoteca. Por ello, es recomendable informar al banco sobre esta condición para asegurar que no haya inconvenientes en el proceso.
Ejemplo de penalización:
“En caso de que el vendedor no entregue las llaves en el plazo acordado, estará obligado a pagar al comprador una compensación de 50 € por cada día de retraso.”
Diferencia entre precario y alquiler
Es importante no confundir la cláusula de precario con un contrato de arrendamiento. Mientras que en el alquiler el ocupante paga una renta por el uso del inmueble, en el precario no hay contraprestación económica.
Además, el precario tiene una duración limitada y se pacta exclusivamente entre las partes como parte de la compraventa.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué pasa si el vendedor no cumple el plazo de desalojo?
Se aplicarán las penalizaciones acordadas o, en su defecto, el comprador podrá iniciar acciones legales. - ¿La cláusula de precario es legal en España?
Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo y se incluya en el contrato. - ¿Es habitual usar esta cláusula en operaciones inmobiliarias?
No es lo más común, pero se emplea en casos específicos donde el vendedor necesita tiempo adicional.
Conclusión: ¿Es recomendable la cláusula de precario?
La cláusula de precario puede ser una solución eficaz para casos específicos, siempre que se regule adecuadamente. Ambas partes deben ser transparentes en sus acuerdos y buscar asesoramiento legal para evitar malentendidos.
Si estás considerando incluir esta cláusula en una operación de compraventa, asegúrate de detallar plazos, garantías y posibles penalizaciones. Un contrato bien redactado evitará problemas y asegurará una transición más fluida.
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