Vender una casa es un proceso emocionante, especialmente cuando se trata de dar un paso hacia una mejora en nuestra vida. Sin embargo, también implica ciertos gastos y obligaciones fiscales que es importante considerar para evitar que este proceso se convierta en una experiencia complicada. En esta guía, te explicamos los principales aspectos y gastos que debes tener en cuenta al vender una vivienda en Madrid.
1. Gastos relacionados con la escritura pública de compraventa
La escritura pública es esencial para formalizar la compraventa y registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
¿Qué dice la ley sobre los gastos de notaría?
El artículo 1455 del Código Civil establece que:
“Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”
¿Qué sucede en la práctica?
En la realidad, es habitual que el comprador asuma todos los gastos notariales, incluyendo la matriz. Esto ocurre porque el comprador es el principal interesado en inscribir la vivienda a su nombre. Importante: Si finalmente se acuerda que sea el comprador quien asuma estos gastos, es esencial que esta condición quede claramente reflejada en el contrato de arras.
Puedes visitar la web del Consejo General del Notariado para ampliar la información sobre estos gastos.
2. Impuestos asociados a la Venta de una Vivienda
Los impuestos son uno de los gastos más significativos al vender una vivienda.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El vendedor es responsable de pagar el IBI correspondiente al año de la venta si es el propietario al 1 de enero. Sin embargo, es común que este importe se prorratee entre comprador y vendedor según la fecha de la transacción.
Plusvalía Municipal (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto, gestionado por el Ayuntamiento de Madrid, grava el aumento del valor del terreno desde la compra hasta la venta. Se puede calcular de dos maneras:
- Método objetivo: Basado en el valor catastral y el número de años transcurridos.
- Método directo: Calculado según la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
Nota: En 2024, el tipo impositivo en Madrid es del 29%. El pago debe realizarse dentro de los 30 días hábiles tras la firma de la escritura.
Puedes visitar Ayuntamiento de Madrid – Plusvalía Municipal para ampliar la información sobre este impuesto.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda está sujeta al IRPF. Esta se calcula como la diferencia entre el precio de compra y el de venta, considerando deducciones como gastos notariales, registrales y de agencia inmobiliaria.
Tramos del IRPF en 2024:
- 19% para los primeros 6.000 euros.
- 21% entre 6.000 y 50.000 euros.
- 23% entre 50.000 y 200.000 euros.
- 27% entre 200.000 y 300.000 euros.
- 28% para ganancias superiores a 300.000 euros.
Exenciones más comunes:
- Reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el importe total en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
- Personas mayores de 65 años: Exención total para quienes venden su vivienda habitual.
- Venta con pérdidas: Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay ganancia patrimonial y, por tanto, no se tributa..
Te recomiendo visitar Agencia Tributaria – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para más información.
3. Otros gastos a tener en cuenta si quieres vender una vivienda
Cancelación de cargas
Si tu casa tiene una hipoteca u otras cargas (embargos, condiciones resolutorias, etc.), deberás asumir:
- Gastos de cancelación total de la deuda.
- Gastos notariales y registrales para cancelar la hipoteca.
Ejemplo: Imagina que tus casa tiene parte de la hipoteca pendiente y tus compradores van, a su vez, a pedir una hipoteca que les permita adquirirla. En la práctica, lo que ocurre es que el banco de tus compradores te pedirá un documento llamado “certificado de deuda pendiente” que indica qué cantidad exacta deberás de hipoteca (incluidos intereses diarios) a la fecha de la firma de compraventa. De esta manera (y a grandes rasgos) si el precio de venta es, por poner un ejemplo, 150.000€ y el día de la firma tú debes a tu banco 50.000€, el banco de tus compradores te dará a tí 100.000€ y utilizará 50.000€ para cancelar tu hipoteca, asegurando de esta manera que la casa se transmite sin esta carga.
Certificado de Eficiencia Energética
Es obligatorio presentar este certificado para formalizar la venta. Su coste depende del profesional, pero suele estar entre 100 y 250 euros.
Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad
El administrador de la finca debe emitir este documento para acreditar que no hay deudas pendientes. Tiene un coste administrativo, generalmente entre 20 y 50 euros.
Honorarios de la agencia inmobiliaria (opcional)
Si decides vender tu piso con una agencia, los honorarios suelen oscilar entre el 3% y el 5% del precio final más IVA. Contratar profesionales puede ayudarte a optimizar el proceso de venta y reducir el impacto fiscal, ya que estos honorarios son deducibles del IRPF.
4. ¿Qué Pasa si Vendo con Pérdidas?
Vender una vivienda con pérdidas puede parecer un mal negocio, pero también tiene implicaciones fiscales positivas. Si el precio de venta es inferior al precio de compra, no generarás una ganancia patrimonial y no tributarás por IRPF. Además:
- Compensación de pérdidas: Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias obtenidas en los cuatro años siguientes, lo que reduce tu carga fiscal futura.
- Reducción de costos fijos: Aunque el valor de venta sea menor, podrías evitar gastos continuos como impuestos, comunidad o mantenimiento.
Ejemplo: Si compraste una vivienda por 200.000 € y la vendes por 180.000 €, podrás compensar esos 20.000 € de pérdidas con futuras ganancias, siempre que lo declares correctamente.
Conclusión
La venta de un piso o chalet no está exenta de costos y trámites. Sin embargo, con la información adecuada y la ayuda de profesionales, puedes convertir este proceso en una experiencia fluida y gratificante. En Qualyx, tu mejor inmobiliaria en Móstoles y el sur de Madrid, te asesoramos en cada paso con los niveles más altos de calidad. ¡Contacta con nosotros para que tu venta sea un éxito!
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